Seit dem 08.12.1992 besteht gem. § 142 (1) des Baugesetzbuches (BauGB) rechtskräftig das Sanierungsgebiet "Altstadt Zerbst".

Die Stadt Zerbst/Anhalt erhielt in den Jahren 1992 bis 2012 im Rahmen des Bund-Land-Programms "Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen" des Landes Sachsen-Anhalts umfangreiche Förderungen für Sanierungsmaßnahmen in der Innenstadt.

Der Gesetzgeber verpflichtet die Gemeinden und Städte  in festgelegten Sanierungsgebieten, somit auch die Stadt Zerbst/Anhalt, die durch die Sanierungsmaßnahmen bedingte Bodenwerterhöhung  der Grundstücke gem. § 154 i.V.m. § 155 BauGB in Form von Ausgleichsbeträgen abzuschöpfen.

Gemäß § 154 Absatz 2 BauGB ermittelt sich der Ausgleichsbetrag aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Die  Feststellung  des  Ausgleichsbetrages  für  ein  Grundstück   erfolgt  in  Form  eines Gutachtens über die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes gem. § 154 (2) BauGB unter

-       Berücksichtigung zulässiger Anrechnungen gem. § 155 (1) BauGB,

-       der Prüfung der Anwendung der Bagatellklausel und der

-       Prüfung, ob von der Erhebung des Ausgleichsbetrages abgesehen werden kann.

Die Gutachten in der Stadt Zerbst/Anhalt werden in der Regel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt erarbeitet.

Die Stadt hat die Bürgerinnen  und Bürger bereits 1991, 1994 und 2002 in Broschüren zur Sanierungssatzung und zu den „Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ des BauGB über die Pflicht der Erhebung von Ausgleichsbeträgen informiert. Ein Ermessen steht ihr hierbei nicht zu.

Zur Erhebung des Ausgleichsbetrages gibt es zwei Verfahrenswege:

1.   Nach Abschluss der Sanierung oder

2.    Erhebung während der Durchführung der Gesamtmaßnahme

Zunächst soll der Verfahrensweg bei Erhebung der Ausgleichsbeträge nach Abschluss der Sanierung dargestellt werden.

Der Stadtrat hat auf Grundlage  des § 162 BauGB die Aufhebung der Sanierungssatzung zu beschließen. Dies wird dann ortsüblich bekannt gemacht. Nach Erlangen der Rechtsverbindlichkeit der Satzung ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen (§ 162 Abs. 3 BauGB).

Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages sind die Betroffenen anzuhören. Bei diesem Anhörungstermin wird dem Eigentümer Gelegenheit zur. Stellungnahme und Erörterung über die Wertverhältnisse auf seinem Grundstück, vor allem über die anzurechnenden Beträge nach § 155 (1) BauGB gegeben.  Eine angemessene Frist zur Stellungnahme wird eingeräumt.

Nimmt der Betroffene die Gelegenheit zur mündlichen oder schriftlichen Stellungnahme nicht wahr, hat die Stadt keine weitere Pflicht zur Anhörung.

Der Ausgleichsbetrag wird durch einen Bescheid eingefordert.

Nach § 154 (4) BauGB ruht der Ausgleichsbetrag  nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Er fällt unter die öffentlichen, beitragsähnlichen Abgaben. Der Ausgleichsbetrag ist als eine "personenbezogene Abgabe" zu betrachten und richtet sich somit direkt an den Eigentümer, nicht aber gegen das Grundstück. Der Bescheid ist als Abgabebescheid sofort vollstreckbar.

Der zu zahlende Betrag wird in voller Höhe einen Monat nach der Bekanntgabe, d.h. nach Zugang des Bescheides, fällig.

Kann der Eigentümer die Verpflichtung zur Zahlung des Ausgleichsbetrages bei Fälligkeit nicht mit eigenen oder fremden Mitteln erfüllen, hat die Stadt den Ausgleichsbetrag gemäß §154 (5) BauGB in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln. Dies ist eine Ausnahme und bedarf eines Antrages des Eigentümers.

Gegen den Ausgleichsbetragsbescheid können Rechtsmittel eingelegt werden, ggf. mit nachfolgenden Widerspruchs- und Gerichtsverfahren. Die Rechtsbehelfsfrist (Widerspruchsfrist) beginnt mit der Bekanntgabe des Bescheides. Sie beträgt einen Monat.

Anfechtung durch Widerspruch und Klage gegen die Anforderung des Ausgleichsbetrages haben  keine  aufschiebende  Wirkung.  Der  angeforderte  Betrag  wird  grundsätzlich  zur Zahlung fällig.

Widerspruchs- und Gerichtsverfahren sind in der Regel zeit-, kosten- und personalintensiv. Sie sollten vermieden werden.

Die Stadt Zerbst/Anhalt favorisiert daher das Verfahren zur Erhebung des Ausgleichsbetrages während der Durchführung der Gesamtmaßnahme. Dies bringt sowohl für den betroffenen Eigentümer als auch für die Stadt Vorteile.

Dem Eigentümer eines Grundstückes im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet wird die Möglichkeit eingeräumt, mit der Stadt eine Vereinbarung über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB zu treffen. Die vorzeitige Ablösung ist freiwillig und wird zwischen der Stadt und dem Ausgleichspflichtigen vor Abschluss der Sanierung vereinbart.

Die Ablösevereinbarung, die im Ermessen der Stadt liegt, bedarf als öffentlich-rechtlicher Vertrag der Schriftform.

Die im Vertrag getroffenen Regelungen über den vorgezogenen Ausgleichsbetrag sind endgültig und abschließend. Das heißt, nach Abschluss der Sanierung fällt kein weiterer Ausgleichsbetrag mehr an. Ebenso wenig kann der Eigentümer, wenn die vereinbarte Ablösung die später tatsächlich eintretende Werterhöhung übersteigen sollte, Rückanforderungsansprüche geltend machen.

Die Ablösevereinbarung nützt nicht nur den Ausgleichsbetragspflichtigen bei der Kostenkalkulation, sondern verhilft auch der Stadt zu frühzeitigen Einnahmen, mit denen wiederum öffentliche Investitionen im Sanierungsgebiet getätigt werden können.

Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages  erfolgt nach den Vorschriften des BauGB, § 154 i.V.m. § 155 BauGB. Die Anfangs - und Entwerte im Sanierungsgebiet „Altstadt Zerbst“ wurden am 26.08.2014 durch den Gutachterausschuss für Grundstücksverkehrswerte Sachsen - Anhalt beschlossen. Die Ausgleichsbeträge können mit diesem Beschluss für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet ermittelt und ein Entwurf der Vereinbarung  zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Baugesetzbuch an jeden Eigentümer zugestellt werden.

Die freiwillige vorzeitige Ablösung mittels Ablösevereinbarung ist ein geeignetes Instrument die beschriebenen Vorteile für den Eigentümer wie auch für die Stadt Zerbst/Anhalt zu nutzen. Als Anreiz für den frühzeitigen Abschluss einer Vereinbarung hat der Stadtrat einen Wertermittlungsabschlag I Verfahrensabschlag, gewissermaßen einen Rabatt, zu Gunsten der Grundstückseigentümer beschlossen. Grundstückseigentümer, die sich frühzeitig entscheiden den Ausgleichsbetrag abzulösen, müssen weniger Geld zahlen.

Bei Abschluss und Zahlung des Ausgleichsbetrages im Jahr 2019 werden Abschläge von insgesamt 11% gewährt.

Die Antragstellung hat unter Beachtung der Bearbeitungs- und Zahlungsfristen bis spätestens  zum 30.10.  des Jahres  zu  erfolgen.  Es gilt der Eingang  des Antrages bei der Stadt. Bei Antragstellungen wird danach der nächstfolgende Wertermittlungsabschlag berücksichtigt bzw. der volle Ausgleichbetrag erhoben.

Ausgleichsbeträge sind im Übrigen steuerlich absetzbar. Hierzu sollte sich der Eigentümer bei seinem Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein etc. informieren.

Anträge können aus den Internetseiten der Stadt (www.stadt-zerbst.de) heruntergeladen werden oder erhalten die Eigentümer von den u. g. Ansprechpartnern.

Den schriftlichen Antrag richten Sie bitte an:

Stadt Zerbst/Anhalt
Bau – und Liegenschaftsamt
Schloßfreiheit 12
39261 Zerbst/Anhalt

Ansprechpartner sind:

Stadt Zerbst/Anhalt
Bau – und Liegenschaftsamt
Puschkinpromenade 2

Frau Heike Krüger        Tel.: (03923) 754-247

Herr Philip Mähler        Tel.: (03923) 754-242

Sprechzeiten:         Montag              9:00 Uhr bis 12:00 Uhr
                               Dienstag             9:00 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr 
                               Donnerstag         9:00 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 17:00 Uhr
                               Freitag               9:00 Uhr bis 12:00 Uhr